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相続による不動産の名義変更(相続登記) 

1. 原則的な手続き

遺産分割協議をする

 遺産は、原則として、法定相続分に従い各相続人が取得することになります。不動産も預貯金も、相続人が複数いれば、共有になります。例えば、夫が亡くなり、相続人が妻と子2人の場合、妻が2分の1、子がそれぞれ4分の1ずつの割合で取得します。

 しかし、多くの場合、法定相続分で分けるのではなく、相続人の内の1人や数人に分けることになります。理由は様々ですが、誰が実際に使用しているのかや、名義人になった者が亡くなった後に争いにならないか、などを考慮してなされます。

 もちろん、ご相談時に、私の方から、不動産の分け方や、子や孫の世代になったときの注意事項も含めアドバイスさせて頂き、ご一緒に内容を決めるようにしていますのでご安心ください。

 このように、法定相続分ではなく、取得する割合を変更するのが遺産分割協議です。

遺言書がある

遺言書があれば、遺産分割協議をせずに遺言書の内容どおりに不動産の名義変更ができます。ですので、不動産の名義を変更するために相続人全員の同意は必要ありません。しかし、紛争にならないためにも、事実上全員が納得していることが望ましいです。

また、遺言書があっても、相続人全員が同意することによって、遺言の内容とは異なる内容の遺産分割協議をすることができ、その協議の内容にそって不動産の名義の変更ができます。私の事務所でもこのような案件を扱いますが、後日、紛争にならないために、相続人全員が納得して遺言内容とは異なる遺産分割協議をした旨の同意書を作成し、資料を残すことにしております。

遺言がある場合に注意すべきこととして、遺言には記載されていない不動産が存在することがある点です。相続人の方々は、『他にはないから大丈夫やが。調べんでもいいよ。』とおっしゃる方が居るのですが、私は、必ず不動産の名寄せを取ることとしています。名寄せには、亡くなられた方の不動産がすべて記載されており遺言からの漏れを調べることができます。もし漏れがあった場合は、その不動産については、法定相続分で分けるか遺産分割協議で特定の相続人が取得するかを決める必要が出てきます。ただ、名寄せには、役所が管轄するものしか出てこないため、亡くなられた方が他の管轄に不動産を持っている可能性があれば、他の管轄から郵送等で取寄せる必要があります。例えば、日南市で亡くなられた方が、高鍋町や西都市にも不動産を持っている可能性があれば、日南市役所だけでなく、高鍋町役場や西都市役所からも名寄せ帳を取寄せる必要があります。

法定相続分で分ける

遺産分割協議が長引きそうであったり、相続人全員の判断で共有の名義にしたい、など様々な理由で、法定相続分通りに分け合い、不動産をそれぞれの持分で共有することもあります。

ただ、共有状態が長くなると、共有者が亡くなった場合その相続人が権利者となるため、不動産の持ち主が多数人になります。そうすると、だれか一人の名義にしようとした場合、共有者全員の同意が必要であるため、一人でも反対する方が居ればまとまらず、調停や訴訟といった裁判所を通しての手続きを取らざるを得ない場合も出てきます。

例えば、1つの建物を相続人ABCの3人が法定相続分で取得し、各々3分の1ずつの持分で共有となったとします。その後、Aが亡くなりAの相続人がDEFの3人であれば、この不動産は、BCDEFの5人が権利者ということになります。同様にBが亡くなり相続人がGHの2人であれば、CDEFGHの6人がこの不動産の権利者ということになり、下の世代に行くほど人数が増えてしまいます。実際、このような状態になっていることも少なくはなく、30人以上が権利者となっていた例もあり、私の事務所でも現在訴訟手続きを取っている案件があります。

このような状態にならないよう、ご相談時にしっかりとお話しさせていただきますのでご安心ください。

2. 例外的な手続き(詳細は下記をクリックして下さい)

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