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《解説》

（１）相続登記(相続による不動産の名義変更)は義務なのか

相続登記(相続による不動産の名義変更)は，法律上の義務ではありません。したがって，手続を行わないまま放置することも可能です。しかし，長年放置が続くと以下のような問題が生じてくるため，専門家としては相続が生じた時点でなるべく早く相続登記を行うようお話はしております。

※ 現在，国の政策として，相続登記を義務づける法律の制定が議論されており，２０２０年から本格的に議論及び導入が始まろうとしています。現段階では，相続登記を怠った場合の罰則の規定も検討されているようですので今後注意が必要です。

 

（２）相続登記を放置した場合の問題点

• 〔相続人の増加で収拾がつかなくなる〕自分の子や孫などの下の世代になればなるほど，対象の不動産の権利者が増加していくことになるため，多数人の相続人が生じてしまった後に遺産分割を行おうとしても，１人でも合意しない相続人（数次相続人や代襲相続人を含む）がいれば，名義の変更はできなくなり，これを解消するために，遺産分割調停・審判といった裁判所を利用しての手続が必要となります。

さらに，遺産分割調停・審判申立書には相続人全員の戸籍や戸籍の附票を添付する必要があるため，それらの収集に時間と高額の実費がかかる事にもなります。

 

• 〔高齢になり認知症になる相続人が出てくる〕相続人の中に高齢の方がいてその方が認知症になり，判断能力の低下が見られる場合，遺産分割協議を行うことはできず，他の相続人が書類を作成し，形式的に遺産分割協議書を整えたとしても法律上は無効です。

この場合，成年後見人の選任を家庭裁判所へ申立て，就任した成年後見人が認知症の方に代わって遺産分割協議をすることになります。

さらに，後見人は認知症の方の法定相続分を確保するよう裁判所から監督されるため，不動産を他の相続人の単独所有とする遺産分割協議を行う場合，それに代わるお金を代償金として認知症の方に支払わなければなりません。代償金が支払えない場合は，共有名義とすることになったりするわけです。どなたかが現に居住している不動産を，他の第三者の名義にすることは将来の紛争の原因にもなります。

 

• 〔行方不明になる相続人が出てくる〕相続の相談を受けておりますと，以外と「この○○さんは，３０年以上会ってなくて，誰も居場所を知らないんですよ」というお話に遭遇します。遺産分割協議は相続人の全員が揃わなければ法律上無効でありますので，行方不明者がいればまとまらない事になります。長い月日の経過により親族間の交流が途絶え，行方が分からなくなる場合も少なくはないようです。

この場合，家庭裁判所へ不在者財産管理人の選任申立てをし，弁護士や司法書士が不在者財産管理人に就任し，行方不明者の代わりに遺産分割協議を行うことになります。

上記の成年後見人と同様，家庭裁判所から遺産の法定相続分の確保を監督されているため，不動産を他の相続人の単独所有とする遺産分割協議を行う場合，それに代わるお金を代償金として不在者に支払うこと，代償金が支払えない場合は，共有名義とすること，どなたかが現に居住している不動産を，他の第三者の名義にすることは将来の紛争の原因になることは同様に生じます。

 

• 〔子や孫の世代に多額の費用を負担させてしまう〕上記のように，相続人がどんどん増えてしまい，孫やひ孫の世代の方々が，不動産の名義の異変に気づき相談に来られることがあります。

この場合，遺産分割調停・審判の申立てや，数十人の戸籍の収集の費用などを下の世代の孫等が負担する事になります。相続人が数十人単位になると，戸籍収集の実費だけで，数十万円かかることもざらにあります。

また，一般の方が昔の戸籍を何十通何百通と追っていきながら相続関係を把握することは非常に難しいと言わざるをえず，結局，弁護士や司法書士に依頼することになります。戦前は家督相続の家制度が取られており，戸主１人が全ての遺産を取得していたり，戸主以外の者は遺産相続が開始し現在と似た形の相続形態であったりと，専門家でなければ分からないことが多々出てきます。

 

• 〔時の経過とともに相続人の考えが変わってしまう〕相続開始直後だと，「この家にはもう，あなたが住んでるんだから，あなたの名義でいいよ。」とおっしゃっていた方が，時の経過とともに考えが変わり，「やっぱりあの話は無しにしたい。」とか「家はあげるけど，その分のお金を払って欲しい」と気持ちが変わられる方々もいらっしゃいます。ご家庭の事情が変化し生活に困るようになりお金が必要になったために考えを変えられた方々もいらっしゃいました。

​このような場合も，話し合いがまとまらない原因になりますし，上記と同様に，遺産分割調停・審判の申立てをせざるを得なくなります。

 

• ​​〔固定資産税の支払いや精算が複雑になる〕遺産分割協議がまとまらず，誰の所有物になるのかが決まらない状態が続いたとしても，役所は容赦なく固定資産税を課税してきます。また，支払がない場合，「財産を差し押さえます」という内容の手紙も送られてきます。

相談をお受けする中で多いのが，仕方なく１人の方が支払続けている場合です。遺産は，亡くなった瞬間に法律上当然に相続人に承継され，遺産共有状態となります。したがって，不動産も共同相続人の共有となるため，その税金の負担も相続分に応じて負担すべきなのです。しかし，遺産分割協議が整わない場合，税金の支払いは誰にするかも整わないことが多く，結局特定の方が仕方なく支払続けていることが多くあります。

遺産分割協議が整い，結果的に特定の相続人の単独所有とした場合，法律上は遺産分割協議は相続開始に遡って効力を生じるため，はじめからその取得者が不動産を取得していたことになるため，そうすると，固定資産税もその単独取得者が相続開始からの分を全て負担すべきとする考え方もできますし，遺産分割協議が整った後の分からを取得者は負担したいと考えることもありますし，遺産分割協議が整うまでの分は共同相続人全員が法定相続分の割合で負担すべきという考え方もあり，この点で紛争が生じてしまうこともあります。

 

（３）まとめ

これまでの解説の通り，相続登記（相続による不動産の名義変更）を行わずそのままの状態で時間が経過しまうと，様々な問題が生じてきます。​

ですから，相続登記（相続による不動産の名義変更）は，亡くなられた後，なるべく早い段階で手続を行うことをおすすめします。