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生前贈与と,亡くなるまで待っての相続登記(不動産の名義変更)は,どちらを選ぶべきですか?

当事者の間柄(直系か第三者か等),財産の性質や,贈与税,不動産取得税,登録免許税等の税金を考慮する必要があります。

​1.暦年課税制度と相続時精算課税制度(生前贈与における話

暦年課税制度とは相続時精算課税制度を選択しかった場合に適用される制度で,原則として適用されている制度です。「暦年贈与」という言葉を聞かれたことがあると思いますが,これは暦年課税制度が適用される贈与のことになります。

暦年課税制度での贈与税の計算は,その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与によって取得した財産の合計額にみなし贈与財産価額を合計し,非課税財産を控除した額を課税価格とします。この課税価格から配偶者控除額と基礎控除額(110万円)を差し引いた残額に贈与税率を適用し,下記の速算表の控除額を差し引いて計算します。

暦年贈与の場合,相続時精算課税制度とは異なり,基礎控除額(110万円)は財産を渡す人を基準にするのではなく,もらう人を基準にするため,1年間に複数の人から贈与を受けた場合の基礎控除額は,贈与者の人数に関わらず贈与を受けた人ごとに110万円となります。例えば,ABCの3人から100万円ずつ贈与を受けた場合の基礎控除額は110万円となります。

なお,特例贈与財産とは,父母や祖父母など,直系尊属からの贈与により,受像年の1月1日において20歳以上のものが受ける財産をいいます。一般贈与財産とは特例贈与財産以外をいいます。

また、贈与税の申告は,贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに行います。

速算表
一般贈与財産の場合 特例贈与財産の場合

基礎控除後の

課税価格

一般税率 控除額

基礎控除後の

課税価格

特例税率 控除額
200万円以下 10% 200万円以下 10%

300万円以下

15% 10万円 400万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円 600万円以下 20%

30万円

600万円以下 30% 65万円 1,000万円以下 30%

90万円

1,000万円以下 40% 125万円 1,500万円以下 40%

190万円

1,500万円以下 45% 175万円 3,000万円以下 45% 264万円
3,000万円超 50% 400万円 4,500万円超 55%

640万円

相続時精算課税制度とは60歳以上の父母又は祖父母から,20歳以上の推定相続人である子又は孫に対し,財産を贈与した場合に選択できる贈与税の制度です。合計2,500万円までは非課税で,越えた部分について一律20%の税率で納税し,贈与者の死亡による相続税の申告において税額を精算します。年齢は贈与年の1月1日現在において判断します。贈与税の先延ばしともいえる制度です。

暦年課税制度とは異なり,財産を受け取る人を基準とするのではなく,渡す人を基準とします。例えば,甲と妻乙の間に推定相続人である子A1人がいるとすると,Aは甲から貰う財産で2,500万円まで非課税,乙から貰う財産で2,500万円まで非課税となります。

この相続時精算課税制度は,死亡による相続税の申告において精算すると述べましたが,例えば,1年目に1,000万円,2年目に1,000万円,3年目に800万円の贈与を受けた場合,非課税の2,500万円を超過する300万円について税率20%で課税されます。そして,その納税した額については,結局死亡後の相続税の計算において基礎控除以下で課税されなければ還付されることになります。

2.結論

以上より,相続時精算課税制度を利用した場合の贈与税額と,死亡後の相続税額は,どちらが有利かと言うことについては,支払う額は結局同じであるということになります。

しかし,相続時精算課税制度を利用した場合,贈与の時点における財産評価額で考えるため,贈与する財産が将来的に値上がりするものであれば,値上がり分の税金を支払わずに受贈者に引き継がせることができるというメリットがあります。逆に,将来的に値下がりする財産であれば,相続時に贈与時点での高い評価で課税されるためデメリットとなります。

したがいまして,贈与の対象となる財産の価値や性質によって検討する必要があります。

親が若くまだ存命期間が長い場合などは,毎年暦年贈与を行っていき,将来の相続税の負担を減らす方法なども考えられます。

3.相続時精算課税制度についての補足

(1)相続時精算課税制度の利用の届出

この制度は,利用することを選択した最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に納税地の税務署に相続時精算課税選択届出書を提出する必要があります。届出書を提出しなければ暦年贈与が適用されるため注意が必要です。

(2)後から暦年課税制度に変更はできない

相続時精算課税制度を選択すると以後は暦年贈与制度に変更することはできず,贈与者が亡くなるまで続きます。

(3)毎年の申告

相続時精算課税制度を選択した以後は,贈与を受けた年ごとに申告が必要となります。したがって,贈与を受けていない年は申告の必要はありません。

(4)相続時精算課税制度を利用した場合の相続税の算出方法

相続時精算課税制度を利用した場合の相続税の算出は,相続(遺贈)により取得した財産の価額と,相続時精算課税の適用を受けた全贈与財産の贈与時点での課税価格との合計額で,相続税を算出し,相続時精算課税による贈与税額を控除して行います。

(5)相続時精算課税制度を利用した場合の相続税の負担割合

贈与者の死亡時点で,相続時精算課税制度を利用してもらい受けた財産(α)と,遺産(β)の全部を合計して相続税額を算出し,相続人がもらい受けたα+βの額の割合で負担します。

(6)相続時精算課税制度を利用した場合の贈与者死亡による届出等(下記(8)を除く)

相続時精算課税制度を利用した場合に,贈与者が死亡したタイミングで,税務署に対し,相続時精算課税制度を利用していた事や,贈与者が死亡した事実を届け出る必要があるのかが問題となりますが,基本的には何かを届け出る必要はなく,相続税が課税されるのであれば相続税の申告をすればよいことになります(その中で相続時精算課税制度の利用が前提となるわけです)。相続税も課税されない場合は何もする必要はありません。ただ,贈与税申告時に納税が発生している場合は,相続税の還付申告が必要になるため,その点は注意が必要です。

(7)贈与税の申告期限前に受贈者が死亡した場合

[平成31年4月1日現在法令等]

贈与により財産を取得した者が、相続時精算課税の適用を受けることができる場合に、その贈与を受けた年の翌年の3月15日以前に死亡し、「相続時精算課税選択届出書」を提出していなかったときは、その者の相続人はその死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に「相続時精算課税選択届出書」を贈与税の申告書に添付してその死亡した者の納税地の所轄税務署に提出することができます。これにより、その贈与を受けた財産について相続時精算課税の適用を受けることができます。
 なお、この届出書には、次の書類を添付しなければなりません。

相続時精算課税選択届出書付表

受贈者の相続人の戸籍の謄本又は抄本その他の書類で、受贈者の全ての相続人を明らにする書類

  1.  受贈者の戸籍の謄本又は抄本及び戸籍の附票の写しその他の書類で次の内容を証する書類
    1. イ 受贈者の氏名、生年月日、死亡年月日
    2. ロ 受贈者が20歳に達した時以後死亡の日までの住所又は居所(受贈者の平成15年1月1日以後死 亡の時までの住所又は居所を証する書類でも差し支えありません。)(令和2年1月1日以後の贈  与については不要)
    3. ハ 受贈者が贈与者の直系卑属である推定相続人又は孫であること
  2. ・贈与者の住民票の写しその他の書類(贈与者の戸籍の附票の写しなど)で、次の内容を
  3.  る書類(令和2年1月1日以後の贈与については不要)
  4.   イ 贈与者の氏名、生年月日
  5.   ロ 贈与者が60歳に達した時以後の住所又は居所(贈与者の平成15年1月1日以後の住所又は居所
  6.     証する書類でも差し支えありません。)
  •    注1 相続人が2人以上いる場合には、相続人全員が「相続時精算課税選択届出書付表」に連署しなければ、相続
  •        精算課税の適用を受けることはできません。
  •    注2 社会保障・税番号制度(マイナンバー制度)が導入されたことに伴い、個人番号を記載した各種申告書、 
  •       申請書、届出書等を提出する際には、個人番号カード等の一定の本人確認書類の提示又は写しの添付が必要に
  •       なります。

 (8)贈与者が贈与した年の中途に死亡した場合の相続時精算課税の選択

この場合における「相続時精算課税選択届出書」の提出期限及び提出先は通常の場合とは異なり、次の①又は②のいずれか早い日までに、贈与者の死亡に係る相続税の納税地の所轄税務署長に提出します。

     ①  贈与税の申告書の提出期限(通常は、贈与を受けた年の翌年の3月15日)

     ②  贈与者の死亡に係る相続税の申告書の提出期限(通常は、相続の開始の日の翌日 

       から10か月を経過する日)

     (注) 相続税の申告書を提出する必要がない場合であっても、相続時精算課税の適用 

       を受けるためには、提出期限までにこの届出書を贈与者の死亡に係る相続税の納 

       税地の所轄税務署長に提出しなければなりません。

    1 受贈者の戸籍の謄本又は抄本その他の書類で、次の内容を証する書類

     イ 受贈者の氏名、生年月日

     ロ 受贈者が贈与者の直系卑属である推定相続人又は孫であること

    2 受贈者の戸籍の附票の写しその他の書類で、受贈者が20歳に達した時以後の住所又 

     は居所を証する書類(受贈者の平成15年1月1日以後の住所又は居所を証する書類でも

     差し支えありません。)

    ※ 平成7年1月2日以前に生まれた方が、令和2年1月1日前の贈与について相続時精算課 

     税選択届出書を提出する場合に限ります。

    3 贈与者の住民票の写しその他の書類(贈与者の戸籍の附票の写しなど)で、次の内

     容を証する書類 (令和2年1月1日以後の贈与については不要です。)

      イ 贈与者の氏名、生年月日

      ロ 贈与者が60歳に達した時以後の住所又は居所(贈与者の平成15年1月1日以後 

        の住所又は居所を証する書類でも差し支えありません。)

      (注) 社会保障・税番号制度(マイナンバー制度)が導入されたことに伴い、個人番号を記載した各種申告書、

           申請書、届出書等を提出する際には、個人番号カード等の一定の本人確認書類の提示又は写しの添付が必

           要になります。

4.不動産登記手続上の〔登録免許税〕の違い

上記は贈与税と相続税のお話でしたが,登記手続において課税される登録免許税は生前贈与と相続における場合では税率が異なるため注意が必要です。

・生前贈与による所有権移転登記の登録免許税率は,1,000分の20 です

・相続による所有権移転登記の登録免許税率は,1,000分の4です。

例えば,不動産の評価額が1,000万円で考えると,生前贈与では20万円,相続登記では4万円ということになります。

さらに細かい話をしますと,相続時に遺言があった場合,相続人に対し「遺贈」を原因として所有権移転登記を行う場合は,相続人であることを証明すれば1,000分の4 ですが,第三者への「遺贈」を原因とする所有権移転登記の場合は1,000分の20となります。遺言の内容が包括遺贈形式の場合で相続人以外の第三者が受遺者のときは,当該第三者は相続人と同様の地位につくため遺産分割協議にも参加できるのですが,その場合でも登録免許税は1,000分の20 となります。

※ 司法書士と税理士の両方から説明を受け,決定するのが良いと思います。

5.不動産取得税について

不動産を取得した場合,不動産取得税が課税されます。不動産取得税とは,地方税であり,納税先は県税事務所等の都道府県です。原則として,取得から60日以内に管轄の県税事務所等へ申告する必要があります。期間を過ぎると,税の軽減措置や免除の特例が受けられなくなることもあるため注意が必要です。

税率は,4%ですが,3%に軽減措置がとられていたり,課税標準額が2分の1になる特例もありますので,県税事務所等へ行き要件を充足しているかの確認等が必要です。

では,この不動産取得税ですが,不動産を相続で取得した場合と相続時精算課税制度を利用した場合で違いがあるのでしょうか?

結論は,以下のようになります。

 

  • 相続で不動産を取得・・・不動産取得税はかからない
  • 相続時精算課税制度で不動産を取得・・・不動産取得税がかかる
  • 法定相続人以外の人(例:孫)が特定遺贈によって取得した場合・・・かかる(包括遺贈であれば,相続人以外の者でもかかならい)

​また,相続で取得し不動産取得税がかからない場合は,県税事務所等への届出や申告も必要ありません。

不動産取得税は,売買・贈与・建築等によって不動産を取得した場合に課税されますが,この贈与には,通常の贈与(暦年贈与)だけでなく,相続時精算課税制度を利用しての贈与も含まれることに注意が必要です。

不動産取得税は,取得した際に一度だけ課税される税金です。贈与を受けすぐに売却した場合でも課税されます。

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